Nuevas medidas para prevenir la morosidad para las comunidades de propietarios

La Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, tiene como objetivo combatir la morosidad en las comunidades de propietarios.

En primer lugar, podemos destacar que se otorga potestad sancionadora a las comunidades de propietarios para la imposición de intereses moratorios con un límite de abusividad o desproporción y la privación temporal del derecho de uso y disfrute del comunero moroso sobre las instalaciones y elementos comunes.

Si bien la ley no especifica qué mayorías son necesarias para adoptar los acuerdos comunitarios que contengan estas medidas sancionadoras, y concretamente para la fijación de intereses moratorios con un límite de abusividad o desproporción, que podría alcanzar hasta el 20%, a modo disuasorio, la interpretación más adecuada es que bastaría con la mayoría simple de propietarios y cuotas de participación, en base al art. 17.7 LPH, como interpretación más razonable y a favor del espíritu de la norma de fomentar la adopción de acuerdos de esta naturaleza para combatir la morosidad; en el otro de los supuestos y posibilidades sancionadoras, la cuestión es más controvertida y no es pacífico el criterio de la mayoría o quorum necesario en tanto que comportan la privación temporal del derecho de uso y disfrute sobre determinados elementos comunes, sería un argumento para sostener la tesis relativa a la exigencia de la regla de la unanimidad, al tratarse de acuerdos de modificación estatutaria, conforme al art. 17.6 LPH.

Otra medida a resaltar es que la ley también establece el privilegio de que el devengo de intereses de demora tenga carácter automático desde el vencimiento de la deuda comunitaria y no se exija la reclamación previa.

Asimismo, y ya dentro del ámbito procesal en sede judicial, se permite la inclusión de las cuotas de comunidad de propietarios futuras en la petición inicial de monitorio. Sin embargo, la ley podría haber permitido la acumulación de cuotas futuras más allá del momento de la notificación de la deuda, durante el proceso monitorio, el declarativo posterior en su caso, e incluso en el proceso ejecutivo, de conformidad con lo dispuesto en el art. 578 de la LEC.

También se amplía el objeto de la pretensión de la condena dineraria por la vía del monitorio a los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda (gastos registrales, bancarios, correos, …etc).

Y, por último, la ley incentiva de forma expresa que la reclamación de gastos comunitarios pueda ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje.

En conclusión, la Ley 10/2022 representa un importante avance en la lucha contra la morosidad en las comunidades de propietarios, brindando herramientas legales que permiten a las comunidades hacer frente a los retos económicos y sociales que enfrentan en la actualidad. Sin embargo, queda por resolver cierta problemática interpretativa respecto al quórum exigible para la adopción de medidas sancionadoras, lo que podría generar cierta incertidumbre en la práctica. Asimismo, se echa en falta una mayor flexibilidad en cuanto a la posibilidad de acumular cuotas futuras en los procesos judiciales para la reclamación de deudas comunitarias. En cualquier caso, la Ley supone un paso en la dirección correcta para garantizar la sostenibilidad y eficiencia de nuestro parque de viviendas y mejorar la calidad de vida de sus habitantes.

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